近日，北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，並向社會公開徵求意見。未來，北京市新入市銷售的自住房將被新的共有產權住房替代。律師解讀分析，共有產權房由購房人和政府共同持有產權，其供應、持有和轉讓等環節均受到限制，體現政策性住房的保障功能。
“共有產權房”由購房人和政府共同持有產權備受關注，未來出租出售等收益雙方如何分配？購房人只有部分產權，哪些環節可能受到限制？
北京諾恆律師事務所律師鄧亮認爲，共有產權住房是政府與購房人按份額共同享有所有權的政策性商品住房，意在滿足居住需求，遏制投機行爲。從法律角度看：
首先，政府與購房人按份享有共有產權住房的所有權。
根據《中華人民共和國物權法》，所有權人依法對不動產享有佔有、使用、收益和處分的權利，政府與購房人按照各自份額享有共有產權住房的上述權利。政府提供地價和政策等支持，取得房屋的產權份額。購房人支付其享有產權份額對應的房款，依規佔有和使用共有產權住房。基於按份共有的性質，共有產權住房的出租或出售等收益、處分權利，須由按份共用權人依法依約行使。
其次，共有產權住房是政策性商品住房，供應、持有和轉讓等環節都體現了保障功能。
其一，供應受限。供應對象爲符合共有產權住房購房條件的家庭。
其二，持有受限。購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應當按市場價格購買政府份額，取得商品住房產權後實現退出，或由代持機構回購其所有的產權份額。
其三，轉讓受限。取得共有產權住房不動產權證未滿5年的，原則上不允許轉讓產權份額。取得不動產權證滿5年的，政府可優先購買；政府放棄優先購買的，符合共有產權住房購買條件的家庭可受讓。
最後，細化了相應監管措施，遏制投機行爲。政策中明確了騙購或不當使用行爲的法律責任，比如取消購買資格、騰退住房、支付違約金、禁止一定年限內再次購買政策性住房等。
促進職住平衡 解決大城市病
《辦法》提出，在規劃建設方面共有產權住房結合城市功能定位和產業佈局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較爲齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。
首都經貿大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池分析認爲，北京市共有產權住房政策的推出有利於職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病。北京的交通擁堵問題一方面是城市人口過多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產權住房的供應，以區爲單位優先當地戶籍、就地就業的人員購買，實現了就近居住，有利於職住均衡的實現，進而有利於北京交通擁堵問題的解決。 同時，共有產權房准入條件更加嚴格，聚焦無房家庭首次購房需求，有利於解決住房民生問題，建立購租並舉的住房制度。儘管目前高房價下租房居住更划算，但由於受傳統觀念和一些客觀因素影響，人們還是習慣買房居住。但是，由於目前北京房價較高，使很多人沒有購房能力。通過提供共有產權住房，明確了政府和個人持有的產權份額，降低了購房人的房價，有助於百姓住房夢的實現。
擴大保障範圍至新北京人 落實“住有所居”
根據《辦法》，各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。
國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，北京市共有產權住房政策的出臺，是落實“房子是用來住的，不是用來炒的”中央經濟工作會精神，是適應加快推進以人爲本的新型城鎮化建設要求，在全國起到了帶頭引領作用。北京要建設四個中心，要保持活力，就要降低居住成本，共有產權住房是一種非常好的形式。政策中提出，在兼顧本地居民住房需求的同時，對於穩定就業的“新北京人”的房源供應要不少於30%，擴大了保障範圍，是邁向住有所居的重要舉措，對於北京市建設國際一流和諧宜居之都具有重要意義。
北京市房協祕書長陳志認爲，從使用人的角度上看，共有產權房有同質同權的創新，房屋的質量、環境、以及將來物業費的繳納等等，各個方面都透露出同質同權的意圖。“在很多的程序設計上，以便捷爲主，方便羣衆，充分利用了現代的互聯網技術和條件，在整個的程序管理上，細節全面、充分、周到。對於未來北京的房地產市場平穩健康發展，也將產生積極的影響。”（記者 陳斯）
原標題：律師解讀“共有產權房”：供應、持有和轉讓等均將受限
